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李稻葵:经济增长速度和人口结构直接影响房地产市场

时间:2014-01-18 17:07:00  来源:  作者:

 清华大学金融系主任、中国与世界经济研究中心主任李稻葵围绕“从宏观经济看地产变局”发表了主旨演讲。他认为经济增长速度和人口结构直接影响房地产市场。以下为部分文字实录:

经济增长速度,中国的经济增长速度过去四五年以来基本上是放缓的趋势,10.4、9.2,7.8,去年我估计7.7%,有人估计7.6%,没有多大的争论,基本上往下行的态势,有人说这个往下行的态势是不是因为一些短期因素、国际因素带来的,国际因素有,但是不是主要的因素。中国经济现在是9万亿美元的大经济体了,咱们增长速度是全世界所有版块里面最快的,我们体量远远超出了受国家贸易影响的阶段了。贸易有2400亿美元左右,国际因素有,但是国际因素不足以从根本上改变中国经济的走势。

为什么中国经济增长速度会放缓?在我看来最根本的原因不是农村劳动力过剩改变的问题。最根本的是人均GDP离世界先进水平的差距在缩小,过去曾经是美国的标杆国家的人均GDP7%、8%,去年底已经升到了19%左右,当一个GDP增长水平差距越来越小的时候,自然增长的速度和动力就有所放缓,这是经济学研究里面没有争议的。所以这是中国经济宏观格局的变化的第一个要素。

会不会降到6%以下?我个人认为不会,我做过很多国际的比较,历史其他国家起飞的经验,这个阶段未来十年应该还是在7%-8%之间的增长区间,但是比过去十年10%以上增长的年代一去不复返了,不可能出现10%的平均增长的潜力。不需要特别强调。

人口结构直接影响住宅的发展

先说第三个因素,人口结构,毫无疑问直接影响住宅性房地产的发展,也影响商业性房地产,中国三拨人影响着整个地产的格局,三个婴儿出生潮,第一拨人1953年左右;第二拨1963年左右的兔子,三千万人口;第三拨1986、1988年,2800万,现在进入50岁的年龄段,这三拨人。

第一拨人是已经60岁出头,一般国外有个说法:房子越多越小,人口老龄化,人年纪大了以后住宅需求减少了,房子越住越小,这是国外的经验,两口子孩子走了以后谁愿意住两百平米的房子,收拾不过来。

第二拨人是我们这拨人,潘石屹也是这拨人,仍然处于需求的高峰阶段,但是基本上这些城里人已经有适合自己生活需要的房子了。

第三拨现在26-30岁之间正在结婚,正在生孩子,这拨高峰,现在正在出现,我想去年房地产之所以这么红火跟这个有关系,这是第二个人口因素。

房贷打包到证券市场给老百姓创造新的投资方向

第二个因素更加重要,过去十几年以来投资于房地产确实是老百姓最佳的保值增值的渠道。要看未来老百姓的资金的取向、要看金融体制改革,说了很多,利率市场化、汇率要进一步放开、资本账户放开。千条万条,说到最后一条,我的理解就是要给百姓创造更多的、更高质量的金融产品,比如说现在的影子银行,这个给老百姓创造了财富,现在老百姓都是在寻找理财产品,6%甚至更高,这是金融改革产生实惠的地方。再一个,未来肯定会启动银行的部分资产的证券化,把银行手中质量比较高的,包括房地产的资产打包上市到证券市场,又给老百姓创造了投资的方向。中国房贷一般是浮动利率,在资本市场上很少有浮动利率的经营产品,一旦房贷打包到证券市场上,这个利率是浮动的。

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