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杨益华:房地产主旋律应是城市化和城镇化的双城记

时间:2013-07-25 02:15:45  来源:  作者:

杨益华:很高兴来到博鳌·21世纪房地产论坛,跟在座的精英和媒体朋友一起分享嘉凯城产业的思考和探讨,这次来了以后,很多的朋友还认识我,还不是太认识我们的公司,嘉凯城因此我有必要向各位介绍嘉凯城的有关情况。

嘉凯城是浙江省商业集团有限公司控股的公司,三年前整合了三家公司的房地产业务,在深圳上市。我们整合的三家公司,整合前都是行业内排名比较前的。整合的时候,有三家,一家叫做嘉业,是房地产业的前50强,大家认识我更多的是上海中凯集团,也是在全国排名前50强的。名城这家公司是长三角位列前些的,大家可以看得明白,嘉凯城就是原来三家公司中的每一家中取一个字,因此嘉凯城是一个公司名,整合后的嘉凯城房地产业务继续深耕长三角的区域,主要是在江苏、浙江、上海等十余个城市群,也辐射全国的重点城市,青岛、郑州、海口等等,我们开发的楼盘大家是比较熟悉的,这里不跟大家一一的介绍了。

这次的嘉凯城集团参加博鳌·21世纪房地产论坛,今年的主题是家国梦:协调发展与多元结构性转型,也是嘉凯城所想和所做的事情,我们想在这里,有关嘉凯城战略方向,实实在在进行中国梦和家国梦这里跟大家进行分享和探讨。最近一段时间,嘉凯城集团跟国家的有关部委和华东地区的各个省市进行了积极的有关新城镇方面的探索和推进。特别是跟经济比较发达的地级市正在进行新型城镇化建设的项目进行合作,有独立的城镇项目,也有新型城镇总体规划和建设开发的项目,地方政府是希望通过这些合作,推进本地小城镇综合的实力和运作。

嘉凯城在去年下半年开始实践新型城镇化的战略,培育公司新的经济增长点。讲到城镇化的战略,大家就会问,你们为什么这么做,我们做的是消费型的城镇商业项目,我们是如何考虑的,主要是从几个方面来考虑的。

一是从宏观的环境来看,我们认为消费型的城镇商业战略,必须跟历史发展的机遇以及国家新型城镇化的战略相适应,改革开放已经三十年了,城市空间扩大了二、三倍,城镇化率也达到了50%以上,城市规模的无限扩大,并不意味着直接和真正的城镇化,现在我们看到有各种各样的城市病,社会也是畸形发展,矛盾不断的激化。在今天改革开放后的三十年,改革也需要转型和深化,就是从原来以城为本的城镇化,转变为以人为本的新型城镇化,我们在此过程中,应该寻求好的历史机遇。

第二,从市场的需求层面来讲,城镇化率每提高1%,可以新增1000亿元的需求,预计2020年城镇化率达到60%左右,由此可以带来的消费需求将超过7500万,这一数字还没有考虑目前已经进城的2.7亿人的需求。以人为本的新型城镇化就是提高老百姓生活品质的城镇化,也就是说这些巨大消费力要从原来的数量到质量的转变,要让老百姓在离家不远的新型小城镇城镇或者是自己的家门口就业和消费,他们都可以在离家较近的地方得到实现,从国外的成功经验来看,充分证明了城镇化的价值,例如美国最大的商业地产管理公司西蒙公司目前的市值超过了500亿美元,他们的起步发展是在二十世纪六十年代到九十年代,跟中国目前的阶段有一点相似,消费者的基数迅速的扩大,消费能力快速提升,此外还有很重要的一点,美国城镇化进程中进入快速的发展阶段,使得大量农村人口变成城市人口,直接拉动内在消费需求,导致零售业的快速发展,间接的实现了零售业地产的开发和繁荣。

企业社会责任

嘉凯城消费型城镇战略也是践行企业公民的责任,造福中国的百姓,促进社会和谐发展。嘉凯城做城镇商业发展的时候,肯定不是一般意义的将房地产开发从一、二级城市进入到村镇城市,一定要有不同的模式。

前面讲了为什么要做,现在要说说怎么做的问题。我们抓住消费型城镇商业,相比电商和传统的商业的优势主要是体验式消费,我们以前都知道,去年淘宝成交了190多亿元,电子商务对整个商业的冲击非常的大,根据世邦魏理仕的研究报告研究,全球在建的购物中心高达3200万平方米,其中中国占了一半以上,传统商业地产供需结构已经失衡了,如果面对传统商业的失衡,如何面对电商的冲击,我们嘉凯城在此过程中,强调的是体验型的商业。拥有良好商业模式的,企业是商业项目,具有长久的生命力,比如说我们研究美欧有一个小镇克里斯蒂安斯塔德,人口是7.5万人,4万人居住在城镇的中心,凭借亲和力,空间感和多样性和城市生活四大特点,拥有380多年历史的古老小镇成为商业、服务和贸易的中心,全方位的满足居民所有的需求,这是瑞典最大的城市化社区。相信我们通过我们的实践和努力,也能够在中国打造出一个个幸福的小城镇社区。

体验式城镇商业的发展,上升到嘉凯城的公司战略层面,我们主要是基于行业发展的前景以及企业自身的优势和能力。嘉凯城以前的产品线丰富,结合我们的特点,我们认为在开拓商业地产蓝海、体验式消费油势分析、抵御电商冲击方面具有一定的优势。公司主要的发展是在长三角,现在这一区域也是经济最强劲的区域之一,2002年长三角地区经济总量突破了11万亿元,占我国的经济总量的21%,其中县域经济占了很大的比重,2012年县域经济百强中,浙江和江苏两个省加起来占了全国近一半,此外这一地区城镇分布密度是全国平均水平的5倍,上午有的专家说,城镇到底如何发展,城镇的像地毯式地铺开这样发展是不现实的,我们要在经济产业发展的镇进行发展。

从公司的层面来讲,我们深耕长三角二十年,商业项目以及经验和资源都是比较丰富的,目前已经有并且在运行的商业项目,例如上海、南京、常州、太湖等等商业项目,还有很多长期合作的伙伴。公司的大股东是浙商集团,商业资源相对比较丰富,优势是明显的,运行有关的内容是比较丰富的,这些都是我们的优势。

我们到底怎么做?

对于城镇商业的战略,我们主要做了两个方面的设计,第一个方面是公司战略的成面,我们希望通过它实现产业链的延伸,一方面向上可以成为公司的开发主业,提升房地产开发主业的产业价值,往下延伸到房地产金融,直接向房地产基金输送或者是共同持有,从而形成产业链和版块的效应,提高公司整体的运营效益。

战术层面,我们成立了专业的商业资产管理公司,上午有嘉宾讲到,作为商业资产或者是其他商业运行过程中,人是最主要的,要提供专业的平台,因此我们成立了商业资产管理公司,在此之下设置区域公司,主要是跟当地有资源和有经验的伙伴合作,保证项目接地气。

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